TCTM – Quyền sở hữu thang máy chung cư là vấn đề lâu nay ít người quan tâm trong khi lại có quá nhiều bất cập. Chẳng hạn như thang máy là của nhà đầu tư hay của cư dân, hay thang máy thuộc cả 2 chủ thể nêu trên? Người ta chỉ nhận ra vấn đề khi có những sự cố thang máy xảy ra mà quyền lợi của họ bị ảnh hưởng nghiêm trọng.
Thang máy bị siết nợ
Hàng trăm cư dân chung cư Bộ đội Biên phòng (33 Nguyễn Thái Sơn, Phường 3, Quận Gò Vấp, Thành phố Hồ Chí Minh) phải xếp hàng chờ thang máy giờ cao điểm, thậm chí đi bộ lên tầng 11. Nhiều trẻ nhỏ và phụ nữ mang thai cũng chung cảnh khổ sở như vậy. Ban quản lý chung cư giải thích với người dân là do thang máy đang được bảo trì. Nhưng bảo trì thế nào mà đến gần 2 tháng là điều mà cư dân bắt đầu thắc mắc.
Sau đó, họ mới tá hỏa khi biết được sự thật rằng thang máy không phải được bảo trì mà đã bị… siết nợ. Thang đã bị cắt điện, tháo bộ phận điều khiển, chỉ còn trơ lại bộ khung.
Hóa ra, phía nhà thầu đang thiếu 100 triệu đồng đơn vị lắp đặt thang máy. Do nhà thầu ngâm khoản nợ này quá lâu nên đơn vị cung cấp thang máy phải dùng đòn độc: tháo thang, siết nợ. Tuy nhiên, trong khi nhà thầu coi đó là “chuyện vặt” thì cư dân tòa nhà lại “ăn đủ” khi thang máy của họ trở thành đồ thế chấp!
“Dùng tạm” thang chở hàng để chở người
Đó là tình trạng mà người dân tòa nhà B, chung cư Intracom Vĩnh Ngọc – Hà Nội phải “thích nghi” khi mà hơn 3 tuần nay, có tới 2/5 thang máy của tòa nhà bị hư hỏng, chưa được sửa chữa.
Với hơn 500 căn hộ, vào giờ cao điểm, dù 3 chiếc thang máy còn lại phải chạy hết công suất thì vẫn xảy ra tình trạng ùn tắc. Ban quản trị tòa nhà đã tạo điều kiện đi lại thuận tiện cho người dân bằng “giải pháp tình thế trong khi chờ đợi sửa thang, chỉ mở trong giờ cao điểm…” theo cách giải thích của họ mà đã không lường hết được hành động này đã tiềm ẩn nhiều rủi ro cho cư dân tòa nhà.
2/5 thang máy đang “đắp chiếu” chờ thiết bị tại Chung cư Intracom Vĩnh Ngọc
Dùng thang máy “ép” cư dân đóng phí dịch vụ
Nhiều người sống tại Tòa chung cư cao cấp 6th Element nằm trên địa bàn phường Xuân La (quận Tây Hồ, Hà Nội) vẫn nhớ câu chuyện xảy ra năm 2021 khi tại thang máy tải hàng của tòa nhà bỗng dưng xuất hiện biển “thang máy dành cho các căn hộ nợ phí dịch vụ”. Sự việc này đẩy bức xúc của người dân lên tới đỉnh điểm.
Theo đó, trong số 1.176 căn hộ đã về ở, có hơn 500 căn “nợ” phí dịch vụ các mức độ khác nhau do không thống nhất mức đóng góp với nhà đầu tư. Ban quản lý tòa nhà đã đưa ra hình thức như trên để cảnh cáo, nhắc nhở các hộ dân làm nghĩa vụ đóng phí (!?).
Việc dán biển dùng riêng thang chở hàng để ép những căn hộ nợ phí dịch vụ sử dụng đã khiến cư dân cảm thấy bị xúc phạm. Thực tế, không luật nào cho phép Ban quản lý có quyền quy định ai nợ phí thì chỉ được đi một thang máy, đây là động thái cảnh báo, dọa dẫm, coi thường người dân. Thậm chí hành vi này còn vi phạm nghiêm trọng các quy định về an toàn.
Theo Điểm b Khoản 2 Điều 100 Luật Nhà ở 2014 quy định:
Phần sở hữu chung của nhà chung cư bao gồm: “Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư bao gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga, hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa và các phần khác không thuộc phần sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư…” Như vậy, theo luật thì thang máy thuộc phần sở hữu chung của nhà chung cư tức là thuộc về các cư dân đang sử dụng chung cư.
Khoản 1 Điều 7 Thông tư số 02/2016/TT-BXD về Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư, phần Quản lý phần sở hữu chung, sử dụng chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu cũng ghi rõ:
“Phần diện tích và các hệ thống thiết bị thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư được xác định theo quy định tại Khoản 2 Điều 100 của Luật Nhà ở và phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ. Kèm theo hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ phải có danh mục phần sở hữu chung theo quy định của Luật Nhà ở; phần sở hữu chung của nhà chung cư phải được sử dụng đúng mục đích, đúng công năng thiết kế được phê duyệt”.
Như vậy, đối với chung cư thương mại, nhà ở xã hội thì quyền sở hữu thang máy chung cư được xác lập và quy định rất rõ trong các văn bản luật, nó là tài sản của người dân sở hữu chung cư. Các hạng mục sử dụng chung này được Ban quản trị trực tiếp hoặc thuê một Ban quản lý làm nhiệm vụ quản lý, vận hành.
Đối với chung cư hỗn hợp, khoản 5 Điều 108 Luật Nhà ở 2014 quy định, trường hợp nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh mà phân chia được riêng biệt các khu chức năng khác nhau trong cùng một tòa nhà bao gồm khu chức năng căn hộ, khu chức năng kinh doanh, dịch vụ và mỗi khu chức năng này có phần sở hữu chung được tách biệt với phần sở hữu chung của cả tòa nhà, được quản lý, vận hành độc lập thì chủ đầu tư và người mua, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua việc phân chia tỷ lệ kinh phí bảo trì phần sở hữu chung thành nhiều phần để quản lý, sử dụng theo quy định tại khoản 4 Điều 109 của Luật này.
Chiểu theo các quy định của luật và các văn bản hướng dẫn thực hiện liên quan, thang máy là phần sở hữu chung của nhà chung cư, người dân có quyền sử dụng theo cách của họ thông qua ban quản trị, ban quản lý vận hành tòa nhà,… đảm bảo các quy định về an toàn.
Khi thang máy hỏng, người dân phải leo qua tầng thượng để đi nhờ thang máy tòa nhà bên cạnh
Tạp chí Thang máy đã từng đề cập qua loạt phóng sự điều tra về thang máy “hết đát” tại khu tái định cư Đền Lừ, Quận Hoàng Mai, Hà Nội. Với khu nhà G, nơi cư trú của 500 người dân nhưng chỉ còn 2/4 thang máy hoạt động chập chờn, phục vụ bà con. Điều đặc biệt là hai thang hoạt động nhưng không hề có kiểm định.
Do đây là tòa nhà hỗn hợp, bao gồm cả nhà ở và khu thương mại nên Xí nghiệp Quản lý Dịch vụ và Khai thác Khu đô thị (thuộc Công ty TNHH MTV Quản lý và Phát triển nhà Hà Nội) được giao quản lý, vận hành.
4 năm nay, do “chưa có kinh phí” từ Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội nên đơn vị này buộc phải làm sai luật khi để người dân vẫn sử dụng thang máy không kiểm định đi lại hàng ngày.
Rõ ràng, nếu gác lại “cái tình” sang một bên thì việc làm này cho thấy phần nào đó Xí nghiệp Quản lý Dịch vụ và Khai thác Khu đô thị đã buông lỏng trách nhiệm trong quản lý, vận hành những chiếc thang “bệnh tật”. Lớn hơn nữa, Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội có “quên” mất phần kinh phí cần phải rót cho các hạng mục cần tu bổ của những khu tái định cư đang xuống cấp thê thảm như thế này hay không? (Độc giả xem bài AN TOÀN THANG MÁY CHUNG CƯ: NỖI LO KHÔNG CỦA RIÊNG AI – Kỳ 1: Thấp thỏm một lối đi về
Bên cạnh đó, rất có thể ý thức về tầm quan trọng hoặc năng lực quản lý vận hành an toàn thang máy của đơn vị này cần phải đặt dấu chấm hỏi.
Hay trở lại với chung cư Intracom Vĩnh Ngọc, Kỹ sư trưởng Ban quản lý vận hành tòa nhà Intracom (được Ban quản trị thuê) chia sẻ rằng họ chỉ được tập huấn đơn giản về vận hành và cứu hộ chứ không có kỹ năng và kiến thức chuyên sâu về an toàn thang máy.
Còn tại chung cư nhà ở xã hội Linh Đàm, nhiều thang máy từ lâu cũng không được kiểm định. Ban quản lý cho biết, người dân tự quản lý và xử lý các vấn đề liên quan tới sở hữu chung, trong đó có thang máy. Và “nếu bảo trì thường xuyên rồi là đã an toàn chứ cần gì phải kiểm định nữa” theo lời của một đại diện chia sẻ. Nó cho thấy thông thường người dân cũng chỉ biết về thang máy cơ bản ở mức: bấm nút trên bảng điều khiển để lên và xuống!
Tình trạng này hiện đang rất phổ biến khi mà kiến thức về quản lý, vận hành hay sử dụng thang máy tại các chung cư được các chuyên gia “mỉa mai” là “amateur” (nghiệp dư)! Điều này tiềm ẩn rất nhiều rủi ro mà phần lớn là đối với chính người dân đang sinh sống ở đó.
Để nâng cao an toàn cho người dân, sử dụng hiệu quả thang máy, Trung tâm tư vấn và hỗ trợ kỹ thuật của Hiệp hội Thang máy Việt Nam sẵn sàng đồng hành cùng các tổ chức, cá nhân trong việc tư vấn, tổ chức huấn luyện, đào tạo để nâng cao kiến thức, kỹ năng quản lý, vận hành, sử dụng và cứu hộ phương tiện vận tải dọc đặc biệt này. Điều này thể hiện trách nhiệm với cộng đồng để thực sự thang máy mang lại an toàn tuyệt đối cho người dùng./.
