TCTM – Tại một số quốc gia trên thế giới như Singapore, Nhật Bản, Mỹ,… đều đã có mô hình quản lý quỹ bảo trì chung cư rõ ràng và đây cũng là kinh nghiệm để Việt Nam đúc kết và áp dụng trong công tác trên.
Theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014, người mua nhà trước khi nhận bàn giao nhà phải đóng quỹ bảo trì tương đương 2% giá trị căn hộ cho Chủ đầu tư tạm quản lý. Khi Ban quản trị chung cư được thành lập, Chủ đầu tư phải có trách nhiệm bàn giao số tiền này cho Ban quản trị để bảo trì các hạng mục hư hỏng thuộc phần sở hữu chung như hệ thống thang máy; phòng cháy chữa cháy; cấp, thoát nước,… của tòa nhà khi đi vào hoạt động.
Pháp luật quy định rõ như vậy, nhưng việc thực hiện không hề dễ dàng. Với số tiền lớn, quỹ bảo trì luôn trở thành mầm mống nảy sinh những mâu thuẫn giữa Chủ đầu tư, Ban quản trị và cư dân.
Đọc thêm: Phí bảo trì chung cư và những điều cần lưu ý
Theo thống kê của Bộ Xây dựng, tính đến nay tổng số nhà chung cư mà chủ đầu tư chưa bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị sau khi thành lập là 568 (chiếm 29%). Hiện có 85 nhà chung cư đang có tranh chấp về kinh phí bảo trì, trong đó Hà Nội là 35 chung cư, TP HCM là 43 chung cư…
Về phía Ban quản trị, quản lý số tiền lớn nhưng trình độ, năng lực hạn chế cho nên trong thực tế xảy ra nhiều vụ việc Ban quản trị sử dụng quỹ bảo trì vào mục đích cá nhân, sai mục đích. Một số Ban quản trị vi phạm trong sử dụng kinh phí bảo trì, tự thuê dịch vụ ngoài đơn vị quản lý vận hành, tự ý sử dụng kinh phí bảo trì, chỉ định nhà thầu… để lấy hoa hồng.
Bên cạnh vấn đề thu chi quỹ bảo trì, một thực tế khác là hầu hết các Ban quản trị chung cư đều không phải là đơn vị chuyên nghiệp đòi hỏi tính chuyên môn cao này, hay nói cách khác là ai cũng có thể làm Ban quản trị nếu được phiếu bầu cao từ cư dân.
Các thành viên trong Ban quản trị chủ yếu là người ngoại đạo trong lĩnh vực quản lý, xây dựng, điều hành nhà chung cư. Thậm chí có thể là các ông bà về hưu, không thường xuyên cập nhật các quy định mới về quản trị tòa nhà khiến cho hoạt động của Ban quản trị tại một số chung cư không thực sự hiệu quả.
Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Hoàng Thanh Tùng. Ảnh: Media Quốc hội
Về phía Chủ đầu tư, tại Phiên họp toàn thể lần thứ 17 diễn ra tháng 8/2023 của Ủy ban Pháp luật, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Hoàng Thanh Tùng đã chỉ ra thực trạng có Chủ đầu tư mở nhiều tài khoản cùng lúc để nhận kinh phí bảo trì từ người mua căn hộ nhưng không ghi trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ.
Bên cạnh đó, trong giai đoạn thu kinh phí bảo trì, Ban quản trị chưa được thành lập. Chủ đầu tư thường không mở tài khoản tiền gửi riêng để quản lý kinh phí bảo trì đã thu của người mua nhà mà thường gộp chung với tài khoản của mình. Việc này dẫn đến tình trạng Chủ đầu tư chiếm dụng, sử dụng kinh phí bảo trì không đúng mục đích, tranh chấp với cư dân.
Theo Ủy ban Pháp luật, pháp luật hiện hành chưa có chế tài đủ mạnh để xử lý trường hợp không nộp kinh phí quản lý vận hành chung cư; quy định hạng mục công việc được sử dụng nguồn kinh phí bảo trì chưa cụ thể, chưa có hướng dẫn về nộp thêm sau khi sử dụng hết nguồn kinh phí bảo trì 2% (tính trên giá trị căn hộ).
Nhiều nước trên thế giới gọi quỹ bảo trì là quỹ công sản. Theo luật định, quỹ công sản đều gửi ở ngân hàng, việc tiêu như thế nào sẽ do một cơ quan độc lập uy tín của Nhà nước chỉ định để đảm bảo việc chi tiêu đúng với nguyên tắc. Chẳng hạn như Singapore, quốc gia này có Ủy ban Quản lý Công sản để thực hiện việc này.
Ở nhiều nước, chủ đầu tư là người đứng ra bỏ tiền nhiều nhất để trùng tu, bảo dưỡng. Khi chung cư hết tuổi thọ, chủ đầu tư cũng phải thực hiện phá bỏ để xây dựng chung cư mới. Trường hợp chủ đầu tư phá sản giữa chừng thì giao quyền sử dụng đất cho cơ quan quản lý nhà và cơ quan này bỏ kinh phí ra duy tu, bảo dưỡng nhà chung cư.
Với nguyên tắc không thể “vừa đá bóng, vừa thổi còi” nên chủ đầu tư không trực tiếp thực hiện việc thu phí bảo trì mà thường chuyển cho một đơn vị thứ 3 thực hiện công việc này.
Đơn vị thứ 3 có thể là Hiệp hội Chung cư, Hiệp hội Nhà ở, Hiệp hội Chủ hộ như mô hình quản lý tại các nước Singapore, New Zealand, Mỹ,…; Hợp tác xã như Thụy Điển hay Công ty TNHH Sở hữu căn hộ tại Nga. Do đó, phí bảo trì chung cư và các loại phí dịch vụ khác đều được quản lý và sử dụng minh bạch.
Tại Nhật Bản, cư dân một tòa nhà có thể tự thành lập Hiệp hội Chủ sở hữu, độc lập với đơn vị quản lý tòa nhà. Hiệp hội này có quyền thay đổi đơn vị quản lý, cũng như thay đổi phí dịch vụ.
Ở Nhật Bản, khi sở hữu chung cư, chủ căn hộ sẽ phải trả phí toà nhà hàng tháng để trang trải cho việc bảo trì và quản lý toà nhà. Trong đó có 2 loại phí chính, thứ nhất là phí bảo dưỡng để sắp xếp việc dọn dẹp khu vực chung, bố trí thanh tra thang máy, thu dọn rác; thứ hai là quỹ phí sửa chữa được chi cho việc sửa chữa vào bảo trì những hư hỏng nặng.
Tại các tòa nhà mới, chủ đầu tư sẽ lựa chọn công ty quản lý và đơn vị này sẽ có quyền quyết định số phí bảo trì chung cư ban đầu là bao nhiêu. Khi toà chung cư đã được hoàn thiện, các hộ dân sẽ thành lập một Hiệp hội Chủ sở hữu độc lập với công ty quản lý. Hiệp hội này có quyền thay đổi đơn vị quản lý, cũng như thay đổi phí toà nhà. Phí được tính dựa trên diện tích của căn hộ.
Ngoài ra, kinh phí bảo trì và sửa chữa thường rất lớn nên tại Nhật Bản, người sở hữu một căn chung cư đều phải trả thêm phí hàng tháng, ngoài ra, họ còn phải đối mặt với kế hoạch tăng phí sửa chữa trong tương lai. Chẳng hạn như tăng 50% phí sửa chữa từ năm thứ 5 hay thêm 50% nữa vào năm thứ 10.
Với kế hoạch tăng phí như trên sẽ không bất thường nếu mức phí này tăng gấp 3 lần trong tương lai, khi đó giá nhà sẽ ngày càng trở nên đắt đỏ. Nhà càng cũ thì các khoản thuế phí càng cao, vì thế nên các chủ đầu tư và cư dân luôn thống nhất chọn phương án đập cũ, xây mới để có mức giá hợp lý hơn. Do đó, các xung đột về phí và quỹ sẽ được hóa giải tận gốc.
Trước hiện trạng rối ren với quá nhiều tranh chấp, nhiều quan điểm trái chiều đã được đưa ra để quyết định số phận kinh phí bảo trì nhà chung cư như:
Bỏ quy định thu 2% giá trị căn hộ làm kinh phí bảo trì khi bàn giao căn hộ, cư dân sẽ đóng tiền khi phát sinh nhu cầu theo thực tế;
Tiếp tục giữ quy định thu kinh phí bảo trì 2% nhưng chia nhỏ nghĩa vụ, thay vì một lần có thể đóng dần định kỳ;
Hoặc giữ nguyên quy định hiện hành và thiết lập cơ chế pháp lý tăng tính minh bạch, hiệu quả.
Nhiều tòa nhà tái định cư trong tình trạng xuống cấp nghiêm trọng nhưng không có phí bảo trì để sửa chữa. (Ảnh minh họa: TTXVN)
Như một lẽ tất yếu, tài sản nào khi sử dụng cũng sẽ hư hao và nhà cửa cũng không ngoại lệ.
Khi không có kinh phí bảo trì để sửa chữa hoặc có nhưng không minh bạch, hiệu quả thì sẽ nhanh chóng xuống cấp. Hiện trạng tại các chung cư cũ, các khu nhà tái định cư tại Hà Nội và TP HCM với những chiếc thang máy hỏng hóc nhiều năm, hệ thống phòng cháy chữa cháy không hoạt động, hệ thống cấp thoát nước trục trặc,… là một minh chứng rõ nét.
Do đó, việc cần bàn ở đây có lẽ không phải là thu hay không thu mà thu như thế nào, thu bao nhiêu và làm thế nào để hiệu quả.
Không chỉ Hà Nội mà nhiều thành phố lớn khác trên cả nước nếu không tìm được mô hình quản lý quỹ bảo trì chung cư phù hợp thì những vấn đề nhức nhối vẫn sẽ còn tiếp tục và có thể các công trình sẽ nhanh xuống cấp do không đảm bảo trùng tu một cách khoa học đã gây ảnh hưởng đến chất lượng dân sinh.
