TCTM – Thay vì đập bỏ và xây mới, vừa tạo ra một khối lượng khổng lồ rác thải xây dựng, vừa tốn kém chi phí cho dự án hoàn toàn mới thì khái niệm “tái sử dụng thích ứng” (adaptive reuse) ra đời và đóng vai trò quan trọng trong việc quyết định số phận của các tòa nhà cũ.
Những đô thị cũ nằm rải rác trên khắp thế giới, những tòa nhà được xây dựng trong khoảng một thế kỷ trở lại đây nhưng đã bị bỏ hoang vì nhiều lý do: chiến tranh, hết ngân sách hoàn thiện, mục đích sử dụng không còn phù hợp,…
Nhiều khu vực có ý nghĩa lịch sử nổi bật thường được quy hoạch thành các di tích, danh thắng tham quan. Một phần lớn thì tiếp tục là những tòa nhà hoang, đôi khi đi kèm những truyền thuyết ma quái.
Nhưng một phần khác đã được thay đổi hoàn toàn số phận nhờ những dự án “tái sử dụng thích ứng”, hay có cách gọi dân dã hơn là cải tạo thay đổi mục đích sử dụng.
Tháp Quay Quarter đã được xây dựng hơn 50 năm trước từ những năm 1970, và đây là một công trình nằm trong dự án tái phát triển nước Úc trị giá lên tới 1 tỷ AUD (gần 16 nghìn tỷ đồng).
Khi dự án tái sử dụng thích ứng cho tòa tháp này được thành lập, một thách thức lớn được đặt ra: tân trang một tòa nhà bằng vật liệu hiện có và đảm bảo tính toàn vẹn về mặt cấu trúc của các thành phần được bảo tồn trong 50 năm nữa.
Điều này đòi hỏi phải kiểm tra nghiêm ngặt tất cả các bộ phận của tòa tháp, một đánh giá bao gồm hơn 1.500 bài kiểm tra lõi đã đánh giá bê tông và cốt thép hiện có mà không gây ra bất kỳ thiệt hại nào. Ngoài ra, vì tòa nhà cũ được xây dựng dựa trên chủ yếu là các bản vẽ thủ công, do đó nguồn tài nguyên để tiến hành trong quá trình đánh giá rất khiêm tốn. Dự án đã phải thực hiện các kỹ thuật đo lường, kết hợp với các cuộc khảo sát 2D (những năm 2010, công nghệ 3D vẫn còn ở giai đoạn trứng nước).
“Tuổi thọ của tòa tháp quá cao, nhiều phần đã hỏng hóc nhưng cấu trúc thô và khung công trình vẫn có thể dùng được.”
Vì vậy, sau khi loại bỏ các phần nứt vỡ, các công nhân đã kết hợp “tái chế” phần còn lại của tòa nhà và xây một phần cấu trúc mới ngay bên cạnh. Hai phần sẽ được ráp lại với nhau và bao quanh bằng một lớp kính. Điều này tạo nên vẻ đẹp thẩm mỹ cho tòa nhà mà vẫn giữ được phần khung tốt ngày xưa.
Tòa nhà chọc trời Quay Quarter được tái sử dụng dựa trên 70% cơ sở vật chất của tòa nhà sẵn có
Tòa nhà mới được đặt tên là Tháp Quay Quarter với độ cao hơn 200m. Tháp có 49 tầng, giữ lại hơn 2/3 cấu trúc cũ, bao gồm dầm và cột, cũng như 95% lõi của tòa nhà ban đầu. Thiết kế mới đã giúp diện tích mặt sàn cũ tăng lên gấp đôi và có sức chứa từ 4.500 lên 9.000 người.
Các kiến trúc sư tin rằng phương pháp của họ đã hạn chế được 12.000 tấn CO2 thải ra ngoài môi trường và giảm được 1 năm thời gian xây dựng khi không phải dỡ bỏ tòa nhà cũ. Theo chủ sở hữu tòa nhà, thiết kế này ước tính đã tiết kiệm được 150 triệu AUD (khoảng 2,3 nghìn tỷ đồng) so với việc xây dựng lại từ đầu. Tháp Quay Quarter cũng được ca ngợi như một ví dụ về việc “tái chế” vì môi trường xanh cũng như hưởng ứng thị trường carbon tự nguyện.
Tháp Quay Quarter cũng là dự án kiến trúc chiến thắng tại Liên hoan Kiến trúc Thế giới 2022
Việc chuyển đổi các tòa nhà và cơ sở vật chất sang mục đích sử dụng mới hoặc khác không phải là một khái niệm mới, nhưng việc nhấn mạnh vào việc tái sử dụng “cái cũ” để trở thành cái gì đó “mới” ngày càng quan trọng đối với sự phát triển.
Các dự án cũng đang trở nên phức tạp hơn và sự đa dạng của các dự án gần đây dường như là vô tận.
Ngoài tòa tháp Quay Quarter, rất nhiều tòa nhà khác đã được “tái sử dụng” theo cách tương tự bằng các công nghệ ngày càng hiện đại hơn: The Refinery tại Domino là một công trình chuyển đổi đa mục đích của Nhà máy lọc đường Domino trước đây ở Brooklyn; một nhà máy dệt cũ ở Belmont (Bắc Carolina) bị bỏ hoang trong một thập kỷ đã được chuyển đổi thành hơn 230 căn nhà ở; và Tòa nhà Tribune ở Chicago, nơi đặt Tòa nhà Chicago Tribune trong gần một thế kỷ, hiện là một tòa nhà dân cư với hơn 55 mặt bằng độc đáo,…
Nhà máy dệt cũ ở Belmont (Bắc Carolina) bị bỏ hoang trong một thập kỷ đã được chuyển đổi thành hơn 230 căn nhà ở, hình ảnh tư liệu của công trình cũ và hiện trạng khu nhà ở hiện tại
Một nghiên cứu năm 2022 của Trường Kinh doanh Stern thuộc Đại học New York ước tính giá trị bất động sản giảm khoảng 413 tỷ đô la Mỹ do xu hướng làm việc từ xa. Con số định giá đó phản ánh những câu hỏi nghiêm túc về tương lai của các tòa nhà văn phòng, nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng của những tòa nhà hiện đại này sẽ ngày càng gia tăng.
Trong việc tái sử dụng các tài sản hiện có và tái hình dung các kết nối giữa chúng, giao thông xây dựng đóng vai trò không thể thiếu, góp phần vào quá trình chuyển đổi môi trường đô thị. Thang máy và thang cuốn đang cung cấp nhiều dịch vụ hơn, mang lại lợi ích an toàn và bảo mật bổ sung và được hưởng lợi từ các khái niệm thiết kế sáng tạo, tất cả đều có thể định hình các khả năng mới cho việc sử dụng và tái sử dụng các tòa nhà hiện có.
Việc chuyển đổi văn phòng trung và cao tầng vẫn đóng vai trò quan trọng đối với sự phát triển kinh tế lâu dài ở trung tâm đô thị. Tuy nhiên, vào năm 2023, lần đầu tiên số lượng chuyển đổi khách sạn đã vượt qua số lượng chuyển đổi văn phòng.
Một nghiên cứu do công ty tư vấn Deloitte thực hiện ước tính rằng, trong vòng 10 năm tới, 90% hoạt động phát triển bất động sản tại Mỹ sẽ liên quan đến một số hình thức tái sử dụng thích ứng.
Tái sử dụng thích ứng, đặc biệt là trong các dự án phức tạp, thường liên quan đến những thay đổi đáng kể đối với hệ thống giao thông trong tòa nhà. Ví dụ như có thể cần phải di chuyển, thay thế hoặc cấu trúc lại vị trí thang máy, đòi hỏi phải thiết kế lại các hệ thống kết cấu và đánh giá khả năng chịu tải.
Ngoài những cân nhắc về mặt kết cấu, hệ thống giao thông của tòa nhà có thể cần được hiện đại hóa để tuân thủ các quy định về tòa nhà và thang máy hiện hành, cũng như các tiêu chuẩn về khả năng tiếp cận.
Việc tích hợp hệ thống giao thông của tòa nhà với công nghệ tòa nhà thông minh rộng hơn, sử dụng điều phối điểm đến, cải thiện hiệu quả năng lượng và triển khai các hoạt động tương tác từ xa và các công cụ chẩn đoán đều có thể góp phần vào việc sử dụng cơ sở vật chất tốt hơn và tối ưu hơn, đồng thời hỗ trợ bền vững cho khả năng tồn tại lâu dài của công trình mới tạo ra. Để làm được những điều này, các công nghệ mới như thực tế tăng cường (Augmented Reality – AR)) và thực tế ảo (Virtual Reality – VR) sẽ góp mặt trong nhiều dự án mới với những đóng góp hiệu quả.
Các ứng dụng của AR và VR trong các dự án xây dựng, kiến trúc
Ngoài ra, một số tòa nhà có các đặc điểm kiến trúc mang giá trị lịch sử cần được bảo lưu cũng cần được xem xét cẩn trọng, cần tham vấn từ các cơ quan bảo tồn di tích lịch sử.
Môi trường đô thị và ngoại ô trên toàn thế giới đều đang thay đổi nhanh chóng. Trong đó có không ít các khu đô thị, những tòa nhà được xây dựng kiên cố nhưng đang trong tình trạng bỏ hoang, không được khai thác. Điều này cũng tồn tại cả ở Việt Nam.
Do đó, việc cân nhắc chuyển đổi mục đích sử dụng, cải tạo lại các tòa nhà là phương án hợp lý nhằm tiết kiệm chi phí, không lãng phí nguồn diện tích đất, các cơ sở vật chất hiện có,…
